De Stenen Strop
Barcelona – Bijna iedereen heeft wel iets met vastgoed. Het grootste gedeelte, gemiddeld zo’n tweederde, van de materiële waarde van de gemiddelde konijnenkop zit in vastgoed. En daarmee is het een cruciale factor om in de gaten te houden. De afgelopen jaren zijn de prijzen booming geweest. Maar na de internetbubble, de historisch lage rentes, het oprukkende internationale terrorisme en de schaarser wordende grondstoffen is het nu de vraag of wereldwijd de vastgoedzeepbel aan het knappen is?
Afhankelijk van Vastgoed
In de VS alleen al is zo’n kwart van de arbeidsplaatsen direct- of indirect afhankelijk van het vastgoed. Om er hier in Spanje nog maar even over te zwijgen. Er zijn hier simpelweg twee kurken waar het om draait en dat is het vastgoed en het toerisme. Kortom, het vastgoed is een cruciale werkverschaffer. Denkt u maar eens aan de bouw, de projectontwikkeling maar ook de financiering er van. Nu de Amerikaanse woningmarkt in elkaar geklapt is nemen automatisch de consumptieve bestedingen in rap tempo af. Wat u ook niet moet vergeten is dat de Amerikaanse economie grofweg zo’n 30% van de wereldeconomie beslaat en dat het geen betoog behoeft dat wij er ook last van gaan krijgen.
De rendementen op het onroerend goed zijn natuurlijk geweldig geweest de afgelopen jaren. Gemiddelde stijgingen van zo’n 10% per jaar zijn geen uitzondering. Maar in landen als Spanje, Dubai en Zuid-Afrika is het allemaal nog net even wat harder gegaan. De vraag is waarom? In veel landen is er een tekort aan woningen, zoals in Nederland, door haar planologische beperkingen en dus zal vastgoed stijgen volgens veel geleerden. Daar komt bij dat het een goede bescherming tegen inflatie zou zijn. Maar klopt dat allemaal wel?
Stenen Strop
Vastgoed is in sommige opzichten een verschrikkelijk bezit, ook wel de stenen strop genoemd. Het is illiquide, het is vaak duur en de kosten om het te bemachtigen en te onderhouden lopen de spuigaten uit. En last but not least worden velen opgezadeld met een berg aan goedbedoelde schulden. Het heeft er allemaal toe geleid dat we zijn gaan geloven dat een stijging van de huizenprijzen goed is voor de economie. Maar er zijn voorbeelden waarbij dit volledig uit de hand gelopen is. In Duitsland en Japan stegen de vastgoedprijzen aanvankelijk veel sneller dan de inkomens. Ze zitten nu nog steeds op de blaren. Als we naar het Verenigd Koninkrijk kijken dan zien we een overgewicht aan vastgoedbezit. We zien allemaal wat er nu gebeurt. Maar in de hele wereld is er een overgewicht aan vastgoedbezit.
Het is dus niet zo gek dat vastgoedprijzen dalen en waarschijnlijk nog veel verder zullen dalen dan u nu denkt. Economische historici kunnen u vertellen dat uit de hand gelopen vastgoedstijgingen altijd vooraf gaan aan recessies. Een andere factor waar wij al veel langer rekening mee houden is het breedband internet. Daardoor zullen dure commerciële locaties op termijn gemeden gaan worden. Velen denken dat de vastgoedbubble wel aan hen voorbij zal gaan. Maar de vergelijkingen met Japan zijn griezelig. Van 1991 tot 2005 daalde het Japanse vastgoed zo’n 40%.
Verkopen
Dus elke pensionado in spé zou eigenlijk naar de makelaar moeten hollen om zijn stulpje te koop te zetten om over een jaar of wat goedkoop toe te slaan in landen onder de zon. Lukt dat niet, dan verhuurt u uw dure huis en huurt of koopt u goedkoop terug in het buitenland.
* Let op: deze column van 3 januari 2009 is ook gelinkt aan de bijdrage “De Sprookjes van de NVM” van 13 januari 2011.
Jan Dwarshuis is columnist bij ©OLUMBEURS en Follow the Money: Op het moment van schrijven heeft hij geen positie in bovengenoemde fondsen.
